Instalar cámaras en las zonas comunes de un edificio es perfectamente legal en España. El problema nunca es la instalación: es el acuerdo que no se tomó como tocaba, el cartel que falta y el encuadre que recoge tres metros de acera pública. Repasamos el marco aplicable.

El acuerdo de la junta

La videovigilancia de zonas comunes se considera un servicio común de interés general. La Agencia Española de Protección de Datos remite en su guía sobre videovigilancia al artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige el voto favorable de tres quintos del total de propietarios que, a su vez, representen tres quintos de las cuotas de participación.

Es un umbral bastante más alto que la mayoría simple, y es el motivo por el que muchas instalaciones antiguas están técnicamente en el aire. El acuerdo debe figurar en acta, indicando la finalidad de la instalación y las zonas a vigilar. Si su comunidad va a instalar ahora, este es el punto que conviene atar con el administrador antes de firmar nada.

Un acuerdo mal adoptado no solo es impugnable por cualquier propietario: convierte todo el tratamiento posterior de imágenes en un tratamiento sin base legítima.

Dónde sí y dónde no

Zonas admisibles

  • Portales, vestíbulos y accesos peatonales
  • Garajes y rampas de acceso de vehículos
  • Trasteros y zonas de contenedores
  • Ascensores, siempre con señalización visible en el interior
  • Accesos a zonas comunes exteriores

Zonas problemáticas o prohibidas

  • Vía pública. La captación de la calle está reservada a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad. Solo se admite la franja mínima imprescindible para vigilar el propio acceso
  • Puertas de viviendas concretas. Una cámara que enfoca el felpudo de un vecino es un tratamiento desproporcionado, aunque esté en zona común
  • Zonas de ocio y descanso. Piscina, solárium, sala de gimnasio o zona infantil: la expectativa de privacidad es alta y la AEPD ha sancionado instalaciones de este tipo
  • Vestuarios y aseos. Sin excepciones
  • Interior de la propiedad de un vecino, aunque sea por reflejo o encuadre parcial

Cuando el encuadre es inevitablemente excesivo, la solución técnica son las máscaras de privacidad: zonas que la cámara ennegrece antes de grabar, no después. Deben quedar configuradas en la puesta en marcha y documentadas.

El cartel informativo

Debe estar colocado en cada acceso a la zona videovigilada, ser visible antes de entrar en el campo de visión, y contener como mínimo:

  • La mención de zona videovigilada, con el pictograma correspondiente
  • La identidad del responsable del tratamiento, es decir, la comunidad de propietarios
  • La finalidad del tratamiento
  • Cómo ejercer los derechos de acceso, rectificación, supresión y oposición
  • Una referencia a dónde consultar la información ampliada

La AEPD publica un modelo de cartel de uso libre. Vale la pena usarlo tal cual: la mayoría de los carteles genéricos que se compran por internet omiten el responsable o la vía de ejercicio de derechos.

Plazo de conservación y acceso a las imágenes

Las grabaciones deben suprimirse en el plazo máximo de un mes desde su captación, salvo que deban conservarse para acreditar la comisión de un hecho que atente contra la integridad de personas o bienes, en cuyo caso se comunican a la autoridad competente en 72 horas y se bloquean para el resto de usos.

El acceso a las imágenes no es libre para todos los vecinos. Debe estar limitado a las personas autorizadas por la comunidad —habitualmente el presidente, el administrador o una empresa de seguridad— con usuarios nominativos y contraseñas propias. Un monitor en la portería a la vista de cualquiera que pase es un incumplimiento habitual y evitable.

Cualquier propietario puede ejercer su derecho de acceso sobre las imágenes en las que aparezca. La comunidad debe atenderlo, protegiendo la imagen de terceros que aparezcan en la misma grabación.

Otros puntos que suelen olvidarse

  • Registro de actividades de tratamiento. Desde el RGPD ya no se inscriben ficheros ante la AEPD, pero la comunidad debe mantener su propio registro documentado
  • Encargado del tratamiento. Si una empresa externa gestiona o accede al sistema, hace falta contrato de encargo por escrito
  • Audio. Grabar sonido es notablemente más invasivo que grabar imagen y solo se justifica en casos muy concretos. Por defecto, desactivado
  • Cámaras simuladas. No tratan datos, pero pueden generar conflictos vecinales y no aportan prueba alguna

Una instalación bien hecha deja tres cosas por escrito: el acta del acuerdo, el registro de tratamiento y la configuración de máscaras y plazos. Si su instalador no se los entrega, el trabajo está a medias.

Aviso: este artículo tiene carácter divulgativo y refleja el marco general aplicable en el momento de su publicación. No constituye asesoramiento jurídico. Para el caso concreto de su comunidad, consulte con su administrador de fincas y con la información publicada por la Agencia Española de Protección de Datos.